地產大咖集體發(fā)聲:明年可能是房地產小小年 但請相信未來
發(fā)布時間：2017/11/27 10:33:36 瀏覽次數(shù)：4958 來源： 明源地產研究院 cjjt-fdc
11月24日，由明源地產研究院與中城聯(lián)盟聯(lián)合主辦的“2017年中國房地產總裁峰會”在北京舉行。
來自全國各地的500多位房企總裁歡聚一堂，中城聯(lián)盟輪值主席陳勁松、旭輝地產總裁林峰、當代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬、鏈家集團CEO彭永東等10余位地產大咖分享了對市場的看法，以及未來的玩法。
大咖們認為，2018年是地產小年。但只要轉變思路、學會新的干法，未來會有更大的市場在等你.
一、明年會是房地產的小小年，中國房地產已步入新時代
中城聯(lián)盟輪值主席、世聯(lián)行董事長陳勁松認為，明年是特別關鍵的一年。
2017年底十九大確定方針以后，到2019年許多政策都會落地。這符合“30年而道更”的規(guī)律，即每30年大道理要變一次。
林峰則表示，第一個30年，房地產對居民的貢獻巨大，對財政收入貢獻也很大。但一年銷售10萬億的行業(yè)，土地出讓金超過6萬億，再加上稅收3萬億等，沉淀的利潤只有幾千億。所以，開發(fā)商其實并不是擁有財富，只是財富搬運工。
當下的并購只是重新在那里劃分地盤，并不帶來新增量。明年行業(yè)一定是一個小小年。因為可以升值的地方全限了，實現(xiàn)不了閉環(huán)。那些認為現(xiàn)在限價、賣了就虧了，所以等待的房企，是在跟市場和政府博弈，勝算很小。
為什么會這樣？因為中國房地產已經發(fā)展到現(xiàn)在這個階段，中國頂級開發(fā)商已經快要走到極致，集中度不會像想象中說的還會加速。速度會下降，因為并購對象有問題了，集中拍賣也有問題了，中國房地產正步入新時代。
堅持全面深化改革是長效機制，是必然發(fā)生的，長效機制一定會出，就在未來兩三年。
在長效機制沒有落實之前，中國房地產就是一個“窄通道”，一個“鳥籠經濟”，就是一個“去流動性”。
逐漸過渡這個階段需要的時間很長。土地財政會變，但是這個改革是一個漫長過程，多主體多渠道是長期逐步形成的過程。金融制度改革和公共服務都需要時間。
中國首次進入土地財政的修改階段。中國房地產調控會是長期的，是嚴厲的，這個是沒有任何辦法的。
前30年中國人的美好生活是由開發(fā)商定義的，就是畢業(yè)得買一套房，發(fā)財就得改善，再掙多錢就住豪宅，還有錢就投資，于是過上了“美好生活”。但未來不是這樣定義的，因為房子是住的不是炒的，要“多主體供給，多渠道保障”。這讓很多傳統(tǒng)的開發(fā)商十分焦慮。
陳勁松認為，“一張圖紙”走天下已經完全不適應新的生活方式了，原來我們靠力量、靠傳播、靠渠道，但渠道現(xiàn)在已經建完了，中國互聯(lián)網紅利已經到頭了。
面對新時代，開發(fā)商的產品力要重新回到開發(fā)主場，得重新適合主流人群生活方式。陳勁松將現(xiàn)在的90后，全部定義為是富二代——不管來自農村、縣城還是大城市。
如此定義的理由是，陳勁松認為，不管哪線城市的年輕人，他們在信息時代，他們的生活是幾乎同步的，沒有誰落后，差就差在租金數(shù)量級上，其他的都一樣。因此，世聯(lián)行在29個城市干長租公寓，而不是大家認為能賺錢的一二線。
要想在新的市場有所作為，就不能在老框架里思考。
陳勁松認為新時代整個中國房地產有更廣闊空間，并呼吁焦慮的，想轉型升級的人，關注大趨勢，關注“布波族”。
未來的產品要變，以滿足人民不斷增長的需求。向年輕人學習什么是生活，就能創(chuàng)造新生活，能夠適應時代的轉變。我們要給新的美好生活重新定義，從生活方式，細節(jié)、經驗、表達給他加速。
誰都不能否認中國房地產市場的未來，可是玩法確實變了。新30年，中國房地產沒有問題，最主要是節(jié)奏和主流人群生活要重新定義。
二、大中型房企要繼續(xù)做大主業(yè)規(guī)模，同時尋求多元化布局，中小房企要發(fā)揮自身特色打價值戰(zhàn)
面對新時代，未來怎么玩？中小房企和規(guī)模較大房企（但還沒有大到巨無霸的程度）各有各的焦慮，各位大咖也分享了自己的觀點和實戰(zhàn)經驗。
（一）規(guī)模是通向未來的橋梁
億翰智庫董事長陳嘯天認為，規(guī)模是通向未來的橋梁，今年排名第100名的房企銷售額應該是180億。未來10萬億的總盤子仍然會在，但已經越發(fā)變成一個小眾的游戲。
林峰也認為，雖然規(guī)模不是萬能的，但沒有規(guī)模是萬萬不能的，因為做類金融行業(yè)沒有規(guī)模是調配不了資源的——當然除了資本，還有人才、信息等。
因此，對于還有希望沖規(guī)模（特別是千億）的房企來說，未來幾年的首要目標依然是要將主業(yè)做大做強。
如何做大主業(yè)？看碧桂園、恒大以及其追隨者中梁等即可。比如標準化、產銷平衡，資本杠桿的充分利用等。
對于想要沖刺千億的房企來說：
第一要廣積糧，盡可能多儲備可“高周轉”的土地；
第二要找資金，多用杠桿、多渠道、多用穿越周期的資金；
第三，要建標準，極致標準化是集約化、標準化的基礎，從產品標準化、運營標準化、服務標準化，碧桂園、恒大等等一直推行這個，而且無一例外都是董事長親自掛帥的，不能短期業(yè)績導向；
第四，要強調運營，全國產銷平衡是調節(jié)平衡器；
第五，要強考核：1.是創(chuàng)新激勵；2.是內部競爭，五個要素一條龍才有可能走得又遠又穩(wěn)。
（二）主業(yè)之外，要多元化
陳嘯天認為，10年之后，多元化產業(yè)集團大多數(shù)應該脫胎于房企，換句話說，規(guī)模做大之后，房企應該尋求多元化。其認為恒大冰泉、糧油并沒有失敗，因為多元化是大中型房企的必由之路，而通過探索其已經先人四五年找到了適合自己的路！
在這條路上已經闖出不小成績的當代置業(yè)總裁張鵬分享了其實戰(zhàn)經驗。過去兩年來，“當代”孵化了42家企業(yè)，所有跟“美好生活”有關的事情當代置業(yè)都做了，比如38家幼兒園讓“幼有所育”，在國外收購14個養(yǎng)老資產包讓“老有所養(yǎng)”。此外，“弱有所扶、住有所居、病有所醫(yī)”，當代置業(yè)都以社區(qū)為入口進行嘗試。
首先，張鵬認為，多元化的前提還是必須把主業(yè)做好，因為我們所有對美好生活的向往，如果不在母艙上不斷生長就是“無根之水”。
當代置業(yè)一直堅持做綠色地產，此前大家覺得綠色發(fā)展不起來、成本高等等，但是“十九大”后這個趨勢越發(fā)明顯。
現(xiàn)在既有的500億平方米的建筑和到2020年新增的大約280億平方米的建筑，99%都是高耗能建筑，都是浪費資源的建筑，綠色建筑的空間十分大。
當代會不斷做既有建筑和新增建筑綠色化，物業(yè)管理全面綠色化，從過去的單體綠色建筑要走到綠色住區(qū)上去，過程中通過AI等新技術的加持，使其產生加速效應。
其次，孵化生態(tài)。張鵬認為，要在不均衡、不充分的增量過程當中逆生長，向存量資產找升級、找機遇。
比如，當代置業(yè)的第一科技、第一人居推動當代從綠色家居到健康場景的升級；當代的聯(lián)合辦公都在社區(qū)里做，現(xiàn)在5000個座位，單店都賺錢；其孵化的51VR，已經實現(xiàn)從VR樣板間到虛擬世界（拓展到汽車、教育、設計等）的升級，收支持平，略有盈利。同時，當代跟人合作成立了基金，去投資房地產價值鏈的上下游等。
艾佳生活CEO潘定國演講時認為，房地產1.0是毛坯房，2.0是精裝修房。毛坯房強調的是土地紅利，2.0精裝修房則強調產品紅利。
現(xiàn)在1.0土地紅利大家已經能感覺到就像“消失的愛人”，2.0精裝產品紅利也是“秋天的童話”。
而讓房子拿到當天就可以使用，則是艾佳生活在做的事。用戶交房當天可以看到床上用品擺好，鍋碗瓢盆擺好，畫擺好，飯做好了，跟老公兩人一起做一個菜就可以住進來開始吃。
這就是“地產3.0”，也就是服務紅利。
（三）中小房企依然還有得玩
大房企可以玩多元化，中小房企怎么辦？寧夏中房董事長方陸分享了其實戰(zhàn)經驗。
方陸認為，除了產業(yè)地產、公寓，聯(lián)合辦公等細分市場，中小房企在開發(fā)領域依然還有生存空間。因為強龍難壓地頭蛇。區(qū)域巨頭有當?shù)氐目诒e累、客戶積累、當?shù)氐墓碴P系和人脈的特殊資源。而大牌房企對偏遠區(qū)域中小城市的重視程度通常不夠。如此一來，各區(qū)域的房地產龍頭企業(yè)，有天然的優(yōu)勢。
比如，寧夏中房有兩句廣告詞很響亮：
第一句“我永遠都不走、陪護您一生”，其把外來的這些大牌房企比喻成高富帥，將自己看做是當?shù)乜蛻羯磉叺呐?，外來的高富帥到寧夏爽一把就走了，但是，中房這個暖男永遠都不走陪護客戶一生，這種溫暖度是非常能夠打動客戶的。
第二句廣告詞是“最懂咱們寧夏人的開發(fā)商”。
這些都是區(qū)域中小房企應該且可以堅持、堅守的自己的獨特優(yōu)勢。
方陸認為，客戶不僅僅是要一個能居住的，只滿足物理屬性的這么一個鋼筋混凝土的“水泥盒子”，更多的會希望能滿足來自于心理層面和精神層面新需求。
對此，這兩年寧夏中房在推進“房地產+”策略轉型，給自己現(xiàn)在的產品定位一個“168生活配套服務體系”，“1”是和諧大家庭，“6”是所有現(xiàn)在居住社區(qū)，在里面配6大服務中心，分別是物業(yè)服務中心、家居服務中心（家政服務包括房子出租、轉讓等等）、老年活動中心、兒童游樂中心、健康管理中心、健身中心?！?”是八大生活配套服務，比如超市、品牌餐飲、瓜果蔬菜、銀行、藥店、美容美發(fā)、洗衣、咖啡廳。
作為中小房企，應該努力提高產品附加值，應該打價值戰(zhàn)，而非打價格戰(zhàn)。打價值戰(zhàn)才有未來。
中小房企也可以適當“改行”，選擇一些在原來行業(yè)里面有著很強能力，但是缺乏資金的企業(yè)，從投資者角度跟對方合作。比如中房和一些本土的優(yōu)秀教育，公辦的教育品牌合作，很快占據了一些教育行業(yè)當中的制高點。
當然，不管是繼續(xù)做大規(guī)模也好，轉型升級也好，一個不可回避的問題是，存量市場變得越來越重要了。
三、REITs為自持提供了核動力，未來5年中國會誕生全球最大的REITS
存量未來會變得比增量開發(fā)市場還重要。特別是隨著REITs的發(fā)行越來越寬松，大家一致認為，未來的存量市場會加速崛起。
（一）一二線城市，50%的人會通過租房解決居住問題
日本的三大都市圈國土面積是14%，但集中了57%的家庭，承載了58%的存量房交易以及30%的新房交易。美國大都市區(qū)里面集中將近有84%的人口，最大的都市圈紐約覆蓋了6%的人口。對比之下，鏈家集團CEO彭永東認為未來中國會形成“3+6”格局。
也就是說形成三個都市圈：北京、上海、深圳三個都市圈；還有6個內陸的中心城市，成都、重慶、長沙、武漢、南京、合肥。
每一個都市圈都超過五千萬人，6個內陸中心的城市每個城市大概1200萬人口。
同時在中國還會有十幾個分布在其他各個地方的一些城市圈。
人口分布直接決定了未來市場會在什么地方。美國、英國、日本35%的人通過租賃來解決居住問題。東京、紐約、洛杉磯、舊金山這些地方，靠自己租房解決住宅問題的超過50%。中國未來大概也會走向這樣趨勢。
目前北京、深圳、上海一線城市，以及很多二線核心城市，靠租賃解決自己住房比例大概是30%左右，還是相對比較低的。未來，一定會提升到50%。隨之帶來的是，租賃收入比從今天的不到25%，上升到未來的40%。中國每年發(fā)生的租賃合同，很快就會上升到六千萬筆。
（二）預計未來5年，中國將會誕生全球最大的REITS
要產生大量新增的租賃住宅，一個手段是盤活存量，另一個手段是加大租賃房源供給。今年中國最大的公寓已管理40萬間房子，可謂十分的迅猛。
過去，開發(fā)商一直不太愿意做自持，是因為這玩意是個重資產，沒法一下變現(xiàn)。可是，隨著保利租賃REITs的橫空出世，這一現(xiàn)狀正得到扭轉。
而早在國人對長租公寓還略顯陌生之時就殺入該領域的新派公寓，更是已經做出了不小的成績。
2013年，新派在北京買了一個很破的樓，用180天改造，用三個月滿租100%?？墒?，持有4年時間來，還被認為是非常傻的行為，因為這個樓買下來是住宅樓，原來2.2萬，現(xiàn)在是8萬到10萬的價格。為啥不賣掉套現(xiàn)？！
新派公寓創(chuàng)始人王戈宏認為，那還是傳統(tǒng)的思維，而其目標是通過REITs打造打造持有資產管理閉環(huán)!
持有四年以來，新派公寓租金漲兩倍，資產增值翻4倍，加上趕上國家鼓勵租賃行業(yè)的風口，深交所只用了20天就批準了其發(fā)行全國首支權益型長租公寓REITs，真正第一個把資產上市，完成了資產管理的閉環(huán)。對此，王戈宏笑稱，有時候傻一點可能會更好一些，更有大前途。
王戈宏認為，現(xiàn)在持有并不恐怖和可怕，關鍵是未來退出、打通資產管理的價值通路。
可是，投行思維和傳統(tǒng)開發(fā)思維的人干不了這是，因為算當下一算租售比就覺得不合適不做了。這也是新派不懼怕開發(fā)商巨頭的原因。
陳勁松也十分看好REITs對自持物業(yè)崛起的推動。其預計未來5年中國會迅速超越美國，誕生全球最大的REITS，這個可能是分門別類的產業(yè)。公寓、養(yǎng)老、醫(yī)療，都可能同時會誕生出一個規(guī)模比我們目前看到的開發(fā)商更大、且健康指數(shù)更高的巨頭。
四、結語
中城新產業(yè)董事長劉愛明表示，其一直不認為房地產有上下半場，非要講下半場，一個字就是“慢”，下半場的邏輯即便沒有十九大，也是運營，因為沒有那么多房子讓你賣了，自然要在存量空間去找生意，其實做得好是很掙錢的。
劉愛明強調，不要認為現(xiàn)在做的開發(fā)生意最賺錢，其實不是。恒隆在香港上市，市值八九百億港幣，恒隆在中國就兩個廣場。萬科之前市值1200億道理也一樣，資本市場是公平的。
林峰則認為，雖然不知道未來結局會是什么樣，但是地產行業(yè)存在了幾千年，有人住就必須有人蓋房子。
“美好生活”是什么？十九大報告已經給出了明確定義：幼有所育，學有所教，勞有所得，病有所醫(yī)，這就是基本保障，也叫多渠道保障，沒有保障就沒有幸福生活。而這些都跟房地產密切相關。
因此，無論是增量還是存量，未來機會都很大，就看你怎么玩。
